Ertragswert bestimmen bei Renditeobjekten

Nach wie vor erfreuen sich Immobilien als Kapitalanlage beziehungsweise Renditeobjekte großer Beliebtheit. So auch ein Mehrfamilienhaus. Das A und O ist auch hierbei das Wissen um den realen Wert des Gebäudes, damit diese zumeist nicht unerhebliche Investition sich auf die Zukunft gesehen auch bezahlt macht. Vor allem bei älteren Gebäuden kann der Schein trügen. Nur selten werden diese ohne Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen auskommen, um den Ansprüchen zu genügen.

Neben den eigenen Vorstellungen spielt noch ein weiterer wichtiger Faktor eine wichtige Rolle, nämlich der jeweilige Ertrag. Denn schließlich soll mit solch einer Investition ja auch eine Rendite erwirtschaftet werden, damit das finanzielle Konstrukt nicht in sich zusammen bricht und den Geldbeutel schmälert statt stabilisiert. Bei Renditeobjekten können Wertschätzungen in Form der Ertragswert-Methode wichtige Auskünfte liefern.

Augen auf bei der Investition

Wichtig ist, dass Renditeobjekte wie zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus bei der Entscheidung als das gesehen werden, was sie sind - eine Kapitalanlage. Ein vermeintliches Schnäppchen kann sich im Nachhinein als Geldschlucker entpuppen. Zudem haben die vorhandenen Nutzungsmöglichkeiten nur dann einen Wert, wenn sich real daraus Einnahmen generieren lassen. Auf der anderen Seite kann ein Gebäude vielleicht äußerlich nicht so ganz den Vorstellungen entsprechen, im Inneren aber genau das richtige Potential bieten, um Rendite zu erzielen. Neben der eigentlichen Berechnung sollte also auch kleine Details, die möglicherweise störend erscheinen, erst einmal abgewogen werden, ob sie tatsächlich eine negative Auswirkung auf das gesamte Projekt haben. Danach gilt es diese Erkenntnisse mit dem Gutachten zu kombinieren.

Die Grundlagen der Berechnung

Die folgende Formel dient zur Ermittlung des Ertragswertes:

Rohertrag (Jahresmiete / übliche Miete)
- Bewirtschaftungskosten
= Reinertrag des Grundstückes
- Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins)
= Gebäudereinertrag
x Vervielfältiger
= Gebäudeertragswert

Die Grundlagen der Ermittlung im Überblick:

Rohertrag - basierend auf ortsüblich geltenden Mieten beziffert der Rohertrag alle längerfristig erzielbaren Mieteinnahmen.

Bewirtschaftungskosten - sind alle Kostenfaktoren, die nicht auf den / die Mieter umlegbar sind, aber als unerlässlich gelten, um das Grundstück / Gebäude angemessen zu bewirtschaften wie zum Beispiel Verwaltung, Instandhaltung, Abschreibungen, Mitausfallwagnis prozentual auf die Bruttomieteinnahmen.

Liegenschaftszins - die Höhe des Zinssatzes, für die marktübliche Verzinsung für die Verkehrswerte von Grundstücken, basiert auf den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Im Fokus liegt dabei die Kapitalisierung der zukünftigen Einnahmen und Kosten.

Vervielfältiger - ist eine mathematische Ableitung aus der Restnutzungsdauer der Immobilie sowie dem vorher bestimmten Liegenschaftszins.

Weitere Aspekte, die bei Berechnung Einfluss auf den Wert haben können - beispielsweise Bauschäden, feststehende Mietbindungen (welche beim Rohertrag nicht berücksichtigt wurden) usw... Die aktuell festgestellten Umstände können für eine Minderung oder auch Erhöhung des Ertragswertes sorgen.

Alles in allem bedarf es hier sehr guter Marktkenntnisse, zudem ist dieses Verfahren anspruchsvoll in der Anwendung und Umsetzung. Bei solch einem Gutachten sollte nur auf einen Fachmann gesetzt werden, der sich mit dem Markt wie auch mit der Ertragswert-Methode auskennt.

Wertschätzungen vom Profi

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